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Asesoría fiscal inmobiliaria y de construcción
IVA o ITP, promoción o patrimonial, sujeto pasivo ordinario o invertido: en el sector inmobiliario las decisiones de calificación mueven cientos de miles de euros y se toman, casi siempre, en el momento de firmar.
La decisión que más dinero mueve: IVA o ITP
Una transmisión de inmueble entre empresarios puede quedar sujeta a IVA —deducible por el comprador si tiene derecho— o exenta de IVA y sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, un impuesto que el comprador no recupera nunca. La diferencia entre ambos escenarios es, en una operación de cierto tamaño, una cifra de seis dígitos.
La clave está en la renuncia a la exención del artículo 20.Dos de la Ley del IVA en segundas y ulteriores transmisiones, que requiere que el adquirente sea empresario con derecho a deducción total o parcial, y que se cumplan escrupulosamente los requisitos formales de comunicación y declaración. Ejecutada la renuncia, opera además la inversión del sujeto pasivo y la operación tributa solo por Actos Jurídicos Documentados. Un defecto formal en la renuncia convierte una operación bien planteada en una liquidación de ITP no recuperable, y es un error que se ve con demasiada frecuencia.
Promoción, patrimonial o SOCIMI
- Promotora. Existencias en lugar de inmovilizado, criterio de imputación temporal del beneficio, capitalización de gastos financieros y IVA plenamente deducible durante el desarrollo.
- Patrimonial de alquiler. Requisitos de la actividad económica de arrendamiento, calificación como entidad patrimonial y su efecto sobre la exención de empresa familiar y sobre la exención del artículo 21 de la LIS.
- SOCIMI. Régimen especial con tributación reducida a cambio de requisitos exigentes de activo, plazos de mantenimiento y reparto obligatorio de dividendos. Analizamos si el proyecto los cumple de forma sostenible antes de optar.
- Joint ventures urbanísticas y permutas de solar por obra futura, con su tratamiento específico en IVA y en el devengo del Impuesto sobre Sociedades.
Otras cuestiones recurrentes
Inversión del sujeto pasivo en ejecuciones de obra en el marco de procesos de urbanización, construcción o rehabilitación: una regla que altera quién ingresa el IVA y cuyo incumplimiento genera regularizaciones a los dos lados de la operación.
Artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores: la transmisión de participaciones de sociedades con activo mayoritariamente inmobiliario puede acabar tributando como si se transmitieran los inmuebles. Es una comprobación obligada en cualquier compraventa de empresas con componente inmobiliario.
Comprobaciones de valor sobre inmuebles transmitidos, frente a las que un informe de valoración individualizado es la defensa más eficaz, junto con la tasación pericial contradictoria.
Plusvalía municipal, con su régimen de determinación de la base y los supuestos de no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
Inmobiliario y construcción
¿Cuándo una transmisión de inmueble lleva IVA?
La primera entrega de edificaciones realizada por el promotor tras su construcción o rehabilitación está sujeta y no exenta de IVA. Las segundas y ulteriores entregas están exentas, salvo renuncia válida a la exención. También están sujetas y no exentas, con carácter general, las entregas de suelo edificable y de terrenos urbanizados por el transmitente. La calificación exacta del inmueble y del transmitente es siempre el primer análisis.
¿Qué requisitos tiene la renuncia a la exención?
Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado, y que la renuncia se comunique de forma fehaciente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega, acompañada de la declaración de este sobre su condición y su derecho a deducir. En la práctica se instrumenta en la propia escritura. Si falta el requisito, no hay renuncia válida y la operación tributa por ITP.
¿Una sociedad de alquiler es actividad económica?
La Ley del Impuesto sobre Sociedades exige, para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica, la utilización de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. El requisito puede entenderse cumplido a nivel de grupo mercantil. De esa calificación dependen consecuencias importantes: la condición de entidad patrimonial, el acceso a la exención de empresa familiar y la aplicación de determinados incentivos.
¿Merece la pena constituir una SOCIMI?
Solo si el proyecto encaja de forma estable en sus requisitos: composición del activo, plazos mínimos de mantenimiento de los inmuebles, obligación de reparto de dividendos y las exigencias formales del régimen. Para carteras patrimoniales pequeñas o con rotación alta, el coste de cumplimiento y la rigidez suelen superar la ventaja fiscal. Es una decisión que debe simularse a varios años vista.
¿Cómo se defiende una comprobación de valores de un inmueble?
Impugnando la motivación de la valoración administrativa —que debe ser individualizada y no una mera aplicación de coeficientes— y aportando un informe pericial que analice el inmueble concreto, con visita y comparables reales. También cabe promover la tasación pericial contradictoria dentro del plazo previsto. Ambas vías se estudian conjuntamente porque tienen efectos y costes distintos.
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